Nedenstående er i all vesentlighet kopi av brev sendt kommunen for få dager siden. Det er bare justert her og der for å passe bedre som innlegg her i debatt, samt i papirSA som jeg håper det kommer i også.
-—————————————————
Sarpsborg Arbeiderblad hadde 8/10-09 en halvsides artikkel om husleieøkning i kommunale boliger i Alf Karlsens vei på Klavestadhaugen.
En beboer klaget over manglende varsling av denne økningen, og boligseksjonsleder Gjerlaugsen opplyser i artikkelen at det beklageligvis har skjedd en glipp – en ren saksbehandlingsfeil. Gjerlaugsen opplyser videre at der er foretatt en gjengs husleieregulering, og at man skal vurdere hvordan man skal få rettet opp i feilen. Varsling i ettertid vil man uansett gjøre.
Nå bør det ikke være ukjent for kommunen at ved regulering til det som i husleieloven beskrives som “gjengs leie” krever lovens §4-3 at regulering tidligst kan skje etter 6 måneders varsel.
Lovens §1-2 fastslår at loven er ufravikelig, i den betydning at det ikke kan avtales ugunstigere forhold for leietaker enn det loven beskriver. Det medfører som en selvfølgelighet at heller ingen av partene kan tre noe ned over hodet på den andre parten, om dette er i strid med loven.
Videre kan jeg ikke se der er gjort noen unntak i loven for utleie av kommunale boliger, men her korrigerer kommunen meg sikkert om jeg tar feil.
Basert på ovenstående ventet jeg på at man snarest kunne lese i SA at det var ryddet opp i saken, og at husleieiøkningen var bragt i samsvar med gjeldende lovgivning.
Da så ikke skjedde tok jeg etter en stund telefonisk kontakt med familien som var nevnt i artikkelen, for å høre om husleieinnkrevingen likevel var rettet opp til å være i samsvar med lovens krav. Det var den ikke fikk jeg opplyst.
Det resulterte da i at jeg skrev et leserbrev i SA den 26/10-09 hvor jeg påpekte det jeg mente var direkte ulovlig husleieøkning, med henvisng til relevant lovgivning.
Nå er jeg selvsagt kjent med at man ikke har krav på å få svar på leserbrev i avisen, og det hadde jeg da heller ikke forventet.
Men jeg har tatt for gitt, at når man går ut med tildels kraftig kritikk av kommunale handlinger i leserbrevs form, så kan det neppe unngås å komme til rette vedkommendes kjennskap. Og videre hadde jeg da en forhåpning om at kommunen selv innså noe slikt som at " her har vi da visst gjort en feil – la oss undersøke og eventuelt rette dette omgående" Jeg har dessverre ikke registrert at så har skjedd. Muligens tillegger jeg SA for stor gjennomslagskraft. Kanksje de slett ikke leser SA oppe i det store huset.
For en god stund siden – etter enda en gang å ha fått bekreftet fra familien at ingenting var rettet – tipset jeg journalisten i SA som skrev den opprinnelige artikkelen, om at det kanskje kunne være aktuelt å se på saken en gang til. Det var det åpenbart ikke – jeg har ikke sett mere om saken i SA.
Jeg er fremdeles ikke kjent med at den omtalte husleieøkningen er bragt i samsvar med husleielovens ufravikelige bestemmelser. Og verre, jeg mener å vite at den ulovlige husleieinnkrevningen har fortsatt fra August 2009 til dags dato.
Jeg har derfor nå skrevet brev til kommunen og bedt om svar på følgende:
Mener ansvarlige i kommunen at nevnte husleieøkning er i samsvar med loven, og derfor har man intet foretatt seg?
Alternativt, hva har kommunen eventuelt foretatt seg for å rette på “glippen/saksbehandlingsfeilen” , om man skulle innse at økningen slik den er presentert leietakerne savner lovhjemmel?
Mitt opprinnelige forslag/forventning i leserbrevet var jo å tilbakebetale det ulovlig innkrevde til de berørte parter i saken. Har man gjort det, eller kommer man til å gjøre det?
Ser at mitt brev til kommunen er journalført 14 februar, så da foreligger det vel et svar i løpet av kort tid.
Fred Thiesen
0
0
Kommentarer
Vet ikke riktig hva jeg skal si.
Men Sarpsborg kommune er vel som andre kommuner som ikke forholder seg til lovverket.
Det ser ut som om det er en inngrodd misforståelse i store deler av kommunenorge at det kommunen bestemmer er lov uansett hvor ulovlig eller lovlig det som vedtaes er. Mye ser ut til å gå etter prinsippet går det så går det, går det ikke så får vi finne på noe annet.
Hvor er kompetansen til de styrende organer som ikke engang har personell som har et snev av lovkunnskaper og tydeligvis ikke kan slå opp bokstavelig i NL om det nå er i bokform eller på nett?
Det er en vederstyggelighet at de som skal styre ikke engang greier å følge NL.
Du har nok mye rett i det du sier Elisdabeth. Men jeg er nå engang skrudd sammen slik at jeg reagerer på det jeg ser som overgrep av maktapparatet mot medborgerne. At kommunen, som alle andre, kan gjøre feil har jeg overhodet ingen problemer med. At de tilsynelatende ikke gidder å løfte en finger for å rette på feil de har gjort når de blir gjort oppmerksom på det, har jeg imidlertid vanskelig får å akseptere. Denne saken står i så måte i grell motsetning til min skryt av byens kemner for noen dager siden.
Så får vi nå avvente å se hvordan det går i denne saken. Kanskje de vet noe lurt som jeg ikke vet, og alt er i orden som der er. Men jeg tviler på det.
Jättebra jobba Frank.Jeg blir opprört når jeg leser slikt.Ikke gi deg på törre mökka.Det er vel på tide at det statueres et eksempel.At lovbrudd blir påtalt og blir behandlet i retten.Det gjelder også private aktörer.Jeg vet et det forgår mye som ikke er etter husleieloven.Ikke bare her i byen.Som Frank skriver så er loven ufraviklig,så da har den omskrevne familien en god sak.Hva med å bli medlem i Leieboerforeningen?
Hvem er Frank?
Broren til Fri og Og.
Da har jeg fått svar fra boligseksjonslederen i kommunen. Svaret er kort og greit at man har varslet alle leietakere som man skal i henhold til husleielovens § 4.3. Dette ble gjort 29.01.2009 opplyses det. Og forholder det seg slik er det jo bra, i den forstand at det da neppe er innkrevd ulovlig leie.
Jeg er imidlertid fremdeles i tvil. Uten å ville belemre eventuelle lesere her med for mange detaljer, kan jeg si at brevet det refereres til (29.01.2009) tilsynelatende har åpenbare mangler i forhold til hvordan loven beskriver slik varsling skal gjøres. Av den grunn synes de legitimt å reise spørsmål om lovlig varsling er gjort som man hevder.
Jeg tar derfor igjen kontakt med kommunen i brevs form for å få avklart dette.
Etter Artikkelen i SA 08.10.2009, sendte man som lovet i ettertid eksemplarisk og korrekt varsel om husleieøkningen 02.11.2009.
Denne siste datoen anser jeg i skrivende stund som den lovlige varslingsdato, og husleieøkningen kan da etter min mening først skje lovlig 6 mndr. etter denne.
Bare glem hele greia,når det gjelder stat,komune så taper vi uansett de klarer å flå deg før eller siden.Tro meg jeg vet??????
DESSVERRE
Fortsett Fred,og gi tilbakemelding
Jeg gir meg ikke så lett!
For de som er interessert setter jeg her inn det foreløpig siste brevet til kommunen i sakens anledning.
Det kan eventuelt bare hoppes over – jeg vil uansett melde tilbake her når det skjer mer i saken.
Sarpsborg kommune v/ boligseksjonen.
Deres ref: SGJ/be – brev
Borgenhaugen 27.02.2010
Vedrørende husleieøkning i kommunale boliger
Jeg takker for rask svar på min henvendelse angående husleieøkningen i Alfa Karlsens vei.
Dog synes jeg svaret var noe enkelt og lettvint, og jeg er nå nærmest overbevist om at varsel om denne husleieøkningen ikke er gjort i samsvar med lovens bestemmelser.
Synes også man kunne sendt med kopi av det brevet som boligseksjonslederen så lettvint hevder var ”varsel om tilpasning til gjengs leie – jfr. Husleielovens § 4.3”
Jeg har imidlertid begge brevene det refereres til – både det datert 29.01.2009 – og det datert 02.11.2009.
At det skulle være varslet om tilpasning til gjengs leie i brevet av 29.01.2009 , som boligseksjonsleder hevder, stemmer jo simpelthen ikke!
Verken husleielovens begreper ”gjengs leie” , ”krav om justering”, ”varsel”, eller noen lovhenvisning er nevnt i det brevet. Det er et uomtvistelig faktum.
.
Når det gjelder brevet datert 29.01.2009, som boligseksjonen altså hevder er det varsel som gir kommunen rett til å heve prisen til ”gjengs leie” fra 12.08.2009, har jeg vanskelig for å se at dette brevet på noen måte oppfyller de krav til 6 mndrs. varslingsplikt som husleieloven krever – jfr. § 4.3
Jeg tar det i to separate punkter:
1.
Brevet av 29.01.2009 gir opplysning om at kommunen vurderer å øke husleien fra 12.08.2009.
Altså ikke et varsel eller krav om at man kommer til å øker leien. Bare ut fra den ordlyden må det være klart at dette ikke kan være et lovlig varsel.
Enhver mottaker av et slikt lydende brev venter med rette på at kommunen skal få ”vurdert seg ferdig”. Skulle man så komme til å ville foreta husleieøkning, må det være en forutsetning at leietakerne gis varsel om det da, for de det eventuelt måtte berøre. Og skulle man, som her konkret, bestemme seg for økning av leien, kan den dato leieboerne varsles om at slikt vedtak er fattet tidligst anses som lovlig varselsdato om man skal følge loven.
Og det synes jeg absolutt man kan forvente at Sarpsborg Kommune skal gjøre.
Innkreving av den nye leien kan derfor etter mitt syn ikke foretas lovlig før tidligst 6 mndr. etter at slikt varsel er sendt.
Dette medfører at husleieøkningen kommunen startet innkreving av fra 01.08.2009 må være ulovlig alene på dette grunnlag.
2.
I nevnte brev står ogsa at det man vurderer økning av leien til er ”Gjennomsnittsleie i h.h.t. markedet” fra 01.08.2009.
Med fare for å virke belærende:
”Gjennomsnittsleie i h.h.t. markedet” er noe ganske annet – og ligger normalt i kronebeløp høyere – enn lovens begrep ”gjengs leie”. Fastsettelse av markedsleien reguleres av lovens § 3.1, og gjelder bare for utleieobjektet på det tidspunktet det blir leiet ut.
Markedsleie, og dermed også gjennomsnittet av den, er altså ikke noe man på noe som helst lovlig vis kan ”tre ned over hodet” på eksisterende leieboere. Hvorvidt det varsles om det eller ikke forandrer ikke på den saken.
Derfor kan beboerne i Alfa Karlsens vei, og kanskje mange andre steder, etter mitt syn simpelthen bare se bort fra brevet av 29.01.2009 som en ren nullitet. Det synes fornuftig om kommunen erkjenner fakta og gjør det samme.
For eksisterende leietakere finnes det rett og slett ingen lovhjemmel for å kunne justere leien til gjennomsnitts markedsleie – som de ble informert om i brevet av 29.01.2009 at man ville vurdere å gjøre.
”Gjengs leie”, lovens § 4.3, er (skal være etter loven) den husleien man finner i sammenlignbare leiligheter
hvor leieforholdet har vart en stund. Når man sammenligner leiligheter skal man bl.a. se på standard/alder både
på leiligheten og fellesarealet samt beliggenhet etc. Jeg tillater meg å be om kopi av den undersøkelsen
som ligger til grunn for den gjennomførte husleiejustering. Hvor man altså skal ha hensyntatt de kriterier
lovens § 4.3 beskriver.
Side 2
Jeg har vært på besøk i A. Karlsens vei, og det slår meg at boligene ikke akkurat virker som ”up to date” standardmessig. Basert på dette er det ikke usannsynlig at en eller flere beboere der kommer til å klage på den nye økte husleien, har jeg erfart. Og jeg er enig i at prisen synes høy, størrelse, alder og standard tatt i betraktning.
Jeg er kjent med at andre kommuner i senere tid har kommet frem til at kr 800,- per kvm/år vil være en fornuftig leiepris for sine leiligheter. Og at det videre anbefales + – 15% på den prisen alt ettersom standard og alder er under eller over ”vanlig standard”.
”Gjennomsnittsleie i h.h.t. markedet”, (som det nevnes i brevet av 29.01.2009) lovens § 3.1, er den husleien som markedet, i gjennomsnitt, er vilig til å betale for leiligheten på det tidspunktet den leies ut.
Og denne vil neste alltid avvike fra ”gjengs leie”, slik at gjengs leie vil være et lavere beløp.
Først i boligseksjonens brev til leietakerne av 02.11.2009 får man begrepene på plass. Man gir her riktige opplysninger om at beslutning om økning av husleien til ”gjengs leie” er fattet, og man henviser til relevant § i loven. Og dette er altså bevislig første gangen leietakerne hører at leien er justert til ”gjengs leie”.
Det virker lite professionelt , og lovstridig, at kommunen først ”varsler” at man vurderer å justere husleien til ”gjennomsnittsleie i h.h.t. markedet”, for så bare uten videre å justere til noe ganske annet, nemlig ”gjengs leie”.
Når imidlertid dette brevet (p.g.a. ”en glipp – en ren saksbehandlingsfeil” jfr. seksjonsleders uttalelse i SA 08.10.2009 – hvor hun” beklager at beboerne ikke ble varslet om økningen på forhånd” ) ble sendt ut flere måneder etter at kommunen faktisk alt hadde iverksatt innkrevingen, og etter avisartikkelen 08.10.2009, blir man ikke så veldig imponert likevel.
Etter mitt syn hersker det liten tvil om at det derfor er denne datoen – 02.11.2009 – som må anses som lovlig varslingsdato etter lovens bokstav. Og som et resultat av dette kan derfor økt leie først lovlig innkreves 6 mndr. etter dennne datoen. Altså 02.05.2010 – eller 01.06.2010 om man skal ta første hele måned.
Husleielovens § 4.4 har bestemmelser om at ulovlig innkrevd/betalt leie skal tilbakebetales.
For ikke å eskalere uenigheten ytterligere, kanskje helt unødvendig, hadde det etter min mening vært en god idè om boligseksjonen hadde forelagt saken for kommunens jurist(er) for en vurdering, før jeg gis et svar på dette brevet.
Med hilsen
Fred Thiesen
Brusemyrløkka 2
1738 Borgenhaugen
tel. 41415069
Loven, Fred, loven gjelder ikke for alle. Det vet vi av erfaring. Noen regner seg hevet over loven og vanlie følk.
Stå på!
Jeg har erfart det Roger,
Jeg har jo en annen sak “gående” med kommunen. Gravfesteavgiften. Der har kommunen uten hjemmel tatt betaling i 10 – 11 år for graver som skal være gratis i fredningstiden. Bevislig – det er et faktum. De har da også fått “påpakning” av departementet for dette, og følger nå loven, så vidt jeg forstår.
Å betale tilbake det de urettmessig har innkrevd for sikkert tusener av Sarpinger i disse årene viser de imidlertid liten vilje til.
Det treneres og treneres. Skal høres med den og den – og vi har en (eller var det noen) jurist(er) til å se på saken!
Hvor er moralen? Har kommunen uhjemlet krevd noen for gravfesteavgift (eller hva som helst annet for den saks skyld) så får de da i anstendighetens navn betale det tilbake uten alle disse krumspring!
Jeg gremmes!
Bra jobba Fred.Det mangler ikke på kompetanse hos deg,men derimot hos andre (Les:Kommunen).Jeg gremmes også.Jeg har sjöl värt borte i lignende saker da mine barn bodde og studerte i Oslo,men jeg missunner deg din kompetanse.Forstå meg riktig
Da er siste oppdatering at jeg d.d. (23/4) har mottatt brev fra kommunen med beskjed om at saken er oversendt kommunens jurist. Det går ikke fort akkurat…..
Men jeg er fornøyd med at saken behandles med den seriøsitet den så absolutt fortjener.
Bravo